Atti ipotecari

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore di un'altra, detta mutuatario, affinchè quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

Un mutuo, peraltro, è spesso arricchito da clausole, non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) ed assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne sia di una meditazione dottrinale millenaria (il mutuo era già contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune e dei giuristi dell'età moderna), ed attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione Europea. Tutto ciò rende l'idea dell'effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo è una composizione di ingegneria giuridica in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole caratterizza il risultato nel suo complesso e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.

Riguardo ai contratti di mutuo il notaio esercita un controllo volto, tra l'altro, a renderli chiari e comprensibili, ad individuare le soluzioni più adatte ai contraenti e ad eliminare clausole che possano determinare un ingiustificato squilibrio tra ente erogante e soggetto finanziato.

Occorre, in proposito, attirare l'attenzione anche su un punto molto importante: non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro. A volte, infatti, le banche trattengono la somma fino al momento del definitivo consolidamento della garanzia ipotecaria, cioè in concreto (a seconda dei diversi modelli) anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, in genere, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Con l'assistenza del notaio si potrà trovare una soluzione che contemperi le opposte esigenze.

Altra avvertenza concerne un'ulteriore eventualità: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.) e faccia conseguentemente conto di poter accollare, in conto prezzo, al nuovo acquirente la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che sull'accollo deve essere d'accordo anche il nuovo acquirente e che a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, l'accollo non è "liberatorio" ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo in capo al nuovo acquirente, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Anche su questo aspetto il notaio può essere di grande aiuto, suggerendo i concreti rimedi ed i relativi costi.